Em vigor desde 01/07/2.004 a Nova Norma da ABNT ? Associação Brasileira de Normas
Técnicas - NBR 14.653-3 para Avaliação de Imóveis Rurais, na verdade, constitui-se numa revisão da Norma vigente desde 1.985 (NBR 8.799/85) com algumas alterações.
Tanto na Norma antiga como na atual, verifica-se que um dos aspectos mais relevantes diz respeito à escolha da metodologia aplicável para se determinar o valor do bem em questão.
Nesse sentido, a NBR 14.653-3 reporta-se ao item 7.5 da NBR 14.653-1: 2001, que por sua vez, estipula: ?A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado,conforme definido no item 8.2.1.?
O método comparativo direto de dados de mercado, ao contrário do que o nome possa sugerir, preconiza a coleta de dados de mercado (amostra) semelhantes ou comparáveis ao bem avaliando após serem submetidos aos devidos tratamentos técnicos.
No caso de imóveis rurais, os dados disponíveis para um determinado período, na maioria das vezes, apresentam substanciais discrepâncias de uso, função e atributos físicos. As normativas atuais, consagrando o uso e talvez, devido à falta de desenvolvimento e
validação de técnicas mais modernas e dinâmicas, que possam incorporar elementos tais como: análise de múltiplos usos, de oferta e demandas de mercado, de tecnologia disponível, de capacidade local de administração, de disponibilidade de mão-de-obra,
dentre outros de vital importância na determinação de um dos principais componentes do valor total da propriedade rural, qual seja, o valor da terra, prevê o uso de fatores de homogeneização entre as características específicas dos imóveis avaliandos e os dados de
mercado.
Em outras palavras, nesta técnica, admite-se que existam relações fixas, em termos relativos (percentuais), entre as qualidades específicas dos imóveis e seus preços, para um dado local e período de tempo.
Além desta metodologia, a Norma prevê o emprego de modelos de regressão linear, que é a técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente (preço) em relação a outras que são as responsáveis pela variabilidade observada.
Essa última técnica não é de uso corriqueiro na avaliação de imóveis rurais pois exige uma amostra de mercado com número elevado de dados além de um conhecimento profundo do engenheiro de avaliações das propriedades rurais.
Assim sendo, a quase totalidade dos trabalhos avaliatórios empregam o método comparativo direto de dados de mercado aplicando fatores de homogeneização entre os dados coletados para se definir o valor do bem avaliando.
Contudo, para maior transparência, objetividade, atualização e precisão dos procedimentos, a Norma também prevê em seu item 7.7.2.1 que ?os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, revisados periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis.(...)?
Acontece, porém, que na maioria das regiões do País e especialmente no Estado de Goiás, estas entidades não existem ou não cumprem esse papel, deixando a critério de cada avaliador a adoção destes fatores.
Essa falta leva à adoção de fatores há muito definidos e determinados em regiões distintas das avaliadas atualmente, sem embasamento em estudos abrangentes do mercado local, e sem se fazerem acompanhar de modelos matemáticos e ou estatísticos na sua determinação. Além disso, o sistema de classificação das terras em classes de capacidade de uso, base, por exemplo, para a avaliação das terras pelo INCRA nas desapropriações para reforma agrária, envolve um grau elevado de subjetividade, sem dizer que tal sistema foi desenvolvido tendo como objetivo a conservação de solos.
Tal evidência já foi relatada em tese de mestrado defendida por Focht, D.(1998), junto à ESALQ / USP, onde de determinou a influência do avaliador no resultado da classificação de terras em capacidade de uso, cujo estudo indicou a presença de amplos intervalos de confiança e altos coeficientes de variação (39 a 260%) para as classes de capacidade de uso, em função do avaliador, apontando como causas principais dessa variação: (a) as definições dos critérios para a determinação das classes de capacidade de uso proporcionam várias interpretações, devido a falta de definições objetivas onde encontram-se os esquemas de
consultas iniciais; (b) não são todos os usuários do sistema que possuem total domínio sobre a metodologia; (c) o sistema vem sendo utilizado para objetivos que não aqueles a que foi formulado, como por exemplo a valoração de terras, conforme já mencionado.
Dessa forma, em muitas avaliações as lacunas apontadas, sem sombra de dúvidas, contribuem para a falta de critérios mais objetivos e elaborados para tal finalidade, o que possibilita a aplicação de uma diversidade de procedimentos que, em muitas situações,
compromete a lisura e grau de confiança no resultado final, podendo acarretar sérios prejuízos às partes envolvidas.
A avaliação de terras, principalmente aquelas embasadas em fatores de homogeneização ainda carecem, especialmente em nível regional, de instrumentos técnicos mais adequados e objetivos, reclamando iniciativas técnico-científicas e estudos de mercado abrangentes para definição e validação dos critérios e metodologias mais adequadas a serem empregadas.
MARCIO SENA PINTO
Eng. Agrônomo pela ESALQ / USP (1984)
Especialista em Administração Rural ? UFLA e Perito Agrário